Konut ve Çatılı İşyeri Kiralarında Sözleşmenin Gereksinim Sebebiyle Sona Ermesi

Küreselleşmenin getirdiği fırsatlarla birlikte toplumdaki bireyler; ekonomik, teknolojik, kültürel ve sosyal imkânlara daha kolay ulaşmak istemektedirler. Bu kapsamda bireyler, köylerden kentlere hatta kent içindeki imkânlara ulaşmanın daha kolay olduğu semtlere yerleşmek istemektedirler. Bu da konut veya işyerleri gereksinimlerini gün geçtikte daha da artırmaktadır. Ancak, bu gereksinimlerin karşılanması yetersiz kalmaktadır. Konut veya çatılı işyerlerini kiraya verenler tarafından konut yetersizliği durumu bazen kötüye kullanılmaktadır. Bu sebeple, zayıf durumda olan kiracıları korumak daha önemli bir hâle gelmektedir. Kira hukukunda özellikle de konut ve çatılı işyeriyle ilgili hükümler sosyal niteliktedir. Bu hükümler ekonomik yönden zayıf olan kiracıları koruma amacı güderler ve emredici niteliktedirler. Bu doğrultuda 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun 350. maddesinin 1. fıkrasının 1. bendinde, konut ve çatılı işyeri kiralarında sözleşmenin kiraya veren tarafından gereksinim sebebiyle sona erme şartları düzenlenmiş olup bu kitapta bu şartlar ve sonuçları açıklanmıştır. Kitap dört bölümden oluşmakta olup, birinci bölümünde, araştırmanın amacına daha sağlıklı bir şekilde ulaşılabilmek için konut ve işyeri kavramlarının tanımı ve unsurlarına yer verilmiştir. Bununla birlikte, konut ve çatılı işyeri kira sözleşmelerinin uygulama alanları da alt başlıklar halinde açıklanmıştır. İkinci bölümünde, konut gereksinimleri nedeniyle kira sözleşmelerinin sona erme şartları üzerinde durulmuştur. Bu bölümde, konut gereksinimi ileri sürülebilecek kişilerin kimler olduğu alt başlıklar halinde açıklanmıştır. Bununla birlikte, doktrinde ve uygulamada konut gereksiniminin gerçek ve samimi kabul edildiği ve kabul edilmediği durumlar incelenmiştir. Devamında ise, kira sözleşmesinin gereksinim nedeniyle sona erdirilmesi için açılacak tahliye davasının hangi süre içinde açılacağı üzerinde durulmuştur. Üçüncü bölümünde, çatılı işyeri kiralarında sözleşmenin gereksinim sebebiyle sona erme şartları açıklanmıştır. Bu bölümün sonraki aşamasında, işyeri gereksinimini ileri sürebilecek kişiler, gereksinimin gerçek ve samimi kabul edildiği ve edilmediği durumlar ve son olarak işyeri gereksinimi nedeniyle açılacak tahliye davasının süre yönünden şartları alt başlıklar halinde incelenmiştir. Dördüncü bölümünde ise, konut ve çatılı işyeri kira sözleşmelerinin gereksinim sebebiyle sona ermesinin hüküm ve sonuçları üzerinde durulmuştur. Özellikle de TBK’nın 355. maddesinde yer alan yeniden kiralama yasağının şartları ve bahsi geçen bu yasağın ihlali halinde istenebilecek tazminatın şartları ve kapsamı açıklanmıştır. Bölge Adliye Mahkemeleri, 2004 yılında yasalaşmasına rağmen 20.07.2016 yılında 7 ilde kurularak faaliyete başlamıştır. 2017, 2018 ve 2019 yıllarında yapılan eklemelerle birlikte mahkemelerin sayısı 15’e yükseltilmiştir. Böylelikle artık üç dereceli yargı sistemine sahip olunmasıyla birlikte kira hukukuna ilişkin kararların çoğunluğu Bölge Adliye Mahkemelerinde kesinleşmeye başlamıştır. Bu hususta dikkate alındığında, kitapta üzerinde durduğumuz konular özellikle Bölge Adliye Mahkemelerinin kararları, Yargıtay’ın istikrar kazanmış uygulamaları ve doktrindeki görüşler ışığında açıklanmıştır.

Kitabın amacı, ekonomik yönden zayıf durumda olan kiracıların kanuni şartlara uygun olmayan haksız tahliyelerinin neticesinde hangi haklara sahip olduklarını ve bu hakların kullanılmasında hangi hususlara dikkat etmeleri gerektiğine ilişkindir. Buna ek olarak bu kitapta, uygulamada mevcut olan birtakım yanlışlıklara dikkat çekilmiş olup adil ve hakkaniyete uygun çözümler sunulmak istenmiştir.